Nákup domu na Lanzarote
Zní to lákavě. Druhý dům v teple. Co třeba na Kanárských ostrovech? Ceny víc než přijatelné. Za cenu bytu v Praze si tady pořídíte dům s bazénem. Ale jednoduché to není. Připravte se si velkou dávku trpělivosti, bude to potřeba.
Připravili jsme pro vás průvodce, jak na to, když se rozhodnete pořídit si nemovitost v zahraničí. Možná jsme zvolili komplikovanou, ale o to důkladnější cestu.
Která země? Který ostrov?
První rozhodnutí bylo, kterou zemi nebo ostrov si vybereme. Portugalsko nebo Španělsko? Madeira, Mallorca nebo Kanáry? Chtěli jsme něco, kde bude i v zimě teplo, aby to bylo v rámci Evropské unie, aby se tam dalo létat přímo a ideálně by tam mohla být i příležitost pracovat. Nakonec z toho vyšly Kanárské ostrovy. Ale těch je víc. Během lockdown za Covidu jsme si jich projeli víc a nejvíc se nám líbilo Lanzarote. Ta barevnost je nepřekonatelná – bílá, černá a zelená. To nemá chybu a k tomu neskutečné vulkanické víno, které jinde na Kanárech nenajdete. Díky přísným regulacím tady nebují turismus tolik jako třeba na Tenerife a Gran Canaria. Takže ostrov bychom měli.
Začali jsme pátrat po nemovitostech. Jako nejlepší prohledávač se ukázal web Idealista. Tam je nabídka nejširší a nejaktuálnější. Ceny nás nejdřív nadchly. Za cenu bytu v Praze se na Lanzarote dá pořídit dům s bazénem, ale ….. vždycky to má nějaké ale.
Lokalita
Dům musí mít potenciál, pěknou lokalitu a zajímavou cenu, a to se nehledá lehce. Nám to trvalo téměř rok a na cestě z letiště už známe každý patník. Nejdřív jsme se na ostrov vydali na obhlídku jinou optikou, než jako turisti. Jinak si projíždíte místa, kde jste na pár dní a jinak, když byste tam chtěli potenciálně i bydlet. Ostrov jsme křižovali tam a zpět a nakonec vybrali lokality, kde se nám to líbí. Vyškrtali jsme místa, kde je turistický přetlak jako třeba Costa Teguise nebo Playa Blanca. „Nelíbil se“ nám sever, který je fajn na výlety, na bydlení moc ne, infrastruktura je tady bídná.
Chtěli jsme mít výhled na sopky, což na Lanzarote není problém, je jich tu celkem více než 300. Výhled na moře podmínka nebyla, protože domy v první linii mají cenu skoro dvojnásobnou. Představa krásné opuštěné pláže, kde vám před okny šplouchají vlny a za domem se tyčí skály jsou spíš utopie. Lanzarote je vlastně takový teplý Island, a to je místo, které milujeme, jen bychom tam nechtěli žít. Na Lanzarote jsou ještě stále pustiny jako na měsíci, poměrně velký národní park sopek Timanfaya a neskutečná architektura z rukou Césare Manrique, který dal celému ostrovu tvář a právě ty přísné regulativy ohledně výstavby.
Hledání a prohlídky
Lokalitu máme a jdeme na výběr nemovitosti. Nabídka je dost široká. Ovšem ne vše, co je zveřejněné, je dostupné. Často se potkáváme s tím, že nemovitosti jsou již prodané a agentury tím jen na oko zvětšují své portfolio a ve skutečnosti je k dispozici nemovitostí mnohem méně. Komunikace a kvalita realitních agentů velmi rozdílná, někdo reagoval hned, někdo vůbec. Občas máte pocit, že vlastně nemovitosti ani prodat nechtějí, že je práce obtěžuje. Rozhodli jsme se, že oslovíme jednu menší agenturu, která nám pak zařídí prohlídky i dalších nemovitostí, ale budeme komunikovat jen s jednou. Mezi agenturami to pak funguje tak, že si provizi mezi sebe rozdělí. Někdy se stane taková bizarní situace, že na prohlídce máte agentury tři. Naposílali jsme první tipy a pročistili to, co bylo podezřelé.
Vyjeli jsme na první prohlídky. Bylo to náročné, naordinovali jsme si jich asi 16. Stav domů byl často žalostný. Tím se vysvětlila ta lákavá cena při prvních online průzkumech. Ten rok se na trhu objevilo hodně domů, které museli Britové prodat kvůli Brexitu. Nemohou totiž na ostrovech trávit tolik času kvůli nutnosti víz. Jejich domy jsou ale v šíleném stavu. Dalším problémem je, že velká většina domů je rozšířena nelegálně proti stavebnímu povolení. Popravdě tolik černých staveb snad není ani u nás. Cena odpovídá domu v rozšířené podobě, ale banka vám půjčí jen na hodnotu té legálně povolené části. Navíc jsme úplně vyřízení z řešení stavebního povolení v Čechách a něco nám říká, že ve Španělsku to nepůjde líp.
#1 pokus
Z první návštěvy máme dva favority. Jeden jsme nakonec opustili kvůli ceně, ale druhý vypadal nadějně. Takže úspěch, hned po prvních prohlídkách máme zásek. Řekli jsme si, že za pár týdnu přijedeme znovu na druhou prohlídku. Tady jsme narazili na první problémy. Realitní agentura nereagovala. Ani po našem příjezdu nebyli schopni nám dům ukázat znovu. Začaly se dít takové naschvály, že nám dům zpřístupní, ale asi dva dny po tom, co odletíme. Museli jsme tedy přijet potřetí. Navrhli jsme, že si dům na jednu noc pronajmeme. To je ideální možnost, dá se udělat delší a důkladná prohlídka, kterou většinou za prvních 15 minut nestihnete. Většina nemovitostí je v režimu prázdninových pronájmů, takže to lze. Naše druhá návštěva byla vystřízlivění. Okolí už taková krása nebyla. Podivný soused v maringotce a volný pozemek směrem, kde je jediný výhled, už byl v prodeji na developerský projekt. V domě jsme ani nepřespali a rovnou to vzdali. Rekonstrukce vypadala náročnější, než při první návštěvě – zašlá plastová okna, zatékání střechou i kolem světlíků. A ne, neumí izolovat střechy, sice na ostrově prší zřídka, ale v noci je taková vzdušná vlhkost, že ráno ze střech teče. Navíc realitní agentura nám půlku domu zamkla, protože na přespání přeci nepotřebujeme přístup všude.
#2 pokus
Ostrov projíždíme dál. Našli jsme si relativně novější dům, sice už pár let využívaný, ale krásná architektura v uzavřeném resortu, super zahrada a velký bazén. Oslovili jsme tedy naši agenturu, aby nám domluvili pronájem na jednu noc. Tady už začala skřípat i „naše“ agentura. Prvotní nadšení se změnilo na neochotu. Tak jsme po vlastní ose oslovili firmu, která dům pronajímá a ukázalo, že dům i vlastní. V celém resortu vlastní asi 17 vil, které pronajímají a rozhodli se část z nich prodat, ale dál pro nové majitele pronajímat. Znělo to skvěle, protože s koupí je už rovnou vyřešená i část roku, kdy bychom dům stejně pronajímali. Licence VV (Vivienda Vacacional) je vydaná a firma na správu tím pádem zajištěná. Podmínky ovšem byly šílené. Veškerý zisk z pronájmu se dělí na půl mezi majitele a ty, co dům pronajímají. Náklady za energie a daně jdou na hlavu majitele a pokud chtěl majitel přijet, tak si musí zaplatit pronájem, aby pronajímatel netratil. Smlouva na 10 let. Prostě šílenství. Na místě se navíc pak ukázalo, že na celou zahradu i bazén koukají všichni sousedé, kteří mají domy o půl patra výš a přímo do obývacího pokoje svítí pouliční lampa, které nejde odstínit. Proto je dobré si nemovitost na noc pronajmout.
Tady jsme se rozešli s „naší“ agenturou. Ukázalo se, že k ceně si místo obvyklých 3% přihodí 7% a to jsme si prohlídky i vše kolem prohlídky zorganizovali sami. Tak jsme jim poděkovali a dál už hledali sami.
#3 pokus
Našli jsme rozestavěnou novostavbu, navíc v klidné vesnici, kde je nejkrásnější výhled na západ slunce. Všechny domy tam mají dostatek prostoru a soukromí, prostě ráj. Novostavba byla v ideální stavu – jen hrubá stavba. Takže by byla možnost si dům dodělat podle sebe. Stavitel tomu byl nakloněný. Jen jsme si museli vyjasnit, co je možné udělat před kolaudací a co až po ní. Vyjela jsem rovnou na obhlídku showroomu na podlahy, koupelny a kuchyně a všechno vybrala. Ideální se zdálo i financování. 20% záloha při podpisu smlouvy a doplatek až po kolaudaci. Měli bychom tak dostatek času vyřídit hypotéku. Poslali jsme „klientské změny“ a čekali na vyjádření právníků. A od nich přišlo – nedoporučujeme! Proč? Ze zákona je ve Španělsku krytých 10% zálohy, ostatní ne. Každý stavitel/developer má povinnost mít pojištění pro případ, že nemůže dostát svým závazkům a stavbu nedokončí. Pojišťovna pak vyplatí zálohu zpět. Pojistka je ovšem drahá a stavitel ji neměl. Navrhli jsme tedy, že zálohu pošleme do advokátní úschovy, ale to bylo pro stavitele nepřijatelné. Navíc nám řekl, že pokud se rozhodneme později, tak bude dům postupně zdražovat. A ještě během naší diskuze cenu zvýšil o 20.000 Eur. Jsou to zlatíčka.
Bylo to náročné, takže jsme se rozhodli dát si menší pauzu. Přeci jen jsme na Lanzarote byli každý měsíc od června do listopadu. V dubnu jsme naplánovali další kolo.
#4 pokus a snad i poslední:
Příprava důkladná, vše naplánované po minutách. Tedy u mě, ne u kanárců. Těsně před prohlídkami mi začali volat agenti, že prohlídka není možná, protože majitel dům pronajal. Doteď mi není jasné, proč někdo, kdo prodává dům, se snaží ještě vydělat poslední eura z pronájmu a dá přednost pár stovkám před potenciálním prodejem. Nebylo to poprvé.
Opět jsem prošla několik šíleností až jsem narazila na ten pravý. Velkým ulehčením je fakt, že prodávající i my sdílíme stejnou právnickou kancelář, takže jsme si ušetřili zdlouhavé komentování smlouvy a vše se zatím zdá v souladu. Že by to tentokrát klaplo?
Obecně ve Španělsku při nákupu nemovitosti funguje:
- Pokud projevíte zájem o nemovitost, platí se nevratná záloha 1% z ceny a pak se zastaví další prohlídky
- Pokud se pro nemovitost rozhodnete, doplatíte zbylých 9% do celkové 10% zálohy, která je chráněna zákonem. Pokud celou kupní cenu nezaplatíte, záloha propadá. Pokud vzniknout na straně prodávajícího překážky, které koupi neumožní, tak se vám 10% zálohy vrací a prodávající vám musí uhradit dalších 10% ze svého jako náhradu škody. Po zaplacení zálohy mají právníci čas, celou náležitost prozkoumat.
- Realitní agentury mezi sebou nabídky často sdílejí, na místě pak podepisujete protokol ohledně prohlídky, aby bylo jasné, kdo klienta přivedl.
- Fotky klamou, ale to nebude výsada jen Španělska. Zvlášť u starších nemovitostí je nutná prohlídka. Kromě klasického posouzení toho, jak se vám dům líbí se dívejte na technický stav. Nejdůležitější je zatékání – je to vidět nad podlahou, pod stropem a kolem světlíků
- Vždy si vyžádejte „Nota Simple“. To je forma výpisu z katastru, kde je uvedené, co je vlastně povolené, resp. registrované. Často se stává, že domy jsou rozšířené až po kolaudaci
- Platí tady pravidlo, že dům můžete rozšířit a pokud se nikdo do pěti let neozve proti a územní plán to dovolí, můžete si změnu registrovat.
- Není nutné povolovat rozšíření, které má dřevěnou střechu. Často se tak zastřešují různé přístěnky.
- Každý dům musí mít „Solana“. To je komora nebo přístěnek (i bez střechy), kde je umístěna pračka, ta správně nesmí být v koupelně.
- Vždy se podívejte do územního plánu. Záleží na tom, zda se jedná o pozemek zastavitelný, nebo rurální, na kterém nejde postavit ani bazén.
- Pro nákup nemovitosti je nutné mít NIE (numero de identidad extranjero) – identifikační číslo cizince. Čeká se na něj v řádu měsíců. Pokud jen zvažujete něco podobného, zažádejte si o NIE dostatečně dopředu. Lze vyřídit online nebo přes místní právníky. Řešení po vlastní ose jsme vzdali, je to návštěva cizinecké policie. Poslední možností je žádost přes španělskou ambasádu v Praze nebo jinde v EU, ale termíny jsou ještě delší.
- Domluvte si místní právníky, bez toho se fungovat nedá. My jsme si udělali průzkum mezi realitními agenturami a vybrali tu, která se opakovala nejčastěji. Podepsali jsme jim plnou moc a mohou nás zastupovat při podpisu všeho možného. Ověření plné moci je nutné u českých notářů, které provádějí ověření v angličtině nebo španělštině, jejich podpis je pak nutné apostilovat.
- Není nutné mluvit španělsky, celkem pohodlně jsme se zatím všude domluvili anglicky, většina realitních agentur ani španělského původu není, jsou to cizinci pracující na ostrově.
- Počítejte s poměrně vysokou daní z nabytí nemovitosti. Mění se podle lokality, pevninské Španělsko a oblíbené regiony jsou dražší. Všechny poplatky jsou ve výši kolem 8 – 10% kupní ceny a daň z toho dělá většinu.
Příště: Jak si vyřídit španělskou hypotéku.
od Radky - 16. 5. 2023